Израиль известен тем, что имеет очень динамичный рынок недвижимости. Многим из нас приходится или придется в будущем продавать или покупать недвижимость. В силу особенностей и сегментации местного рынка иногда не обойтись без помощи посредника – агента по недвижимости (“маклера”). Обращаясь к маклеру , вы заключаете договор на его услуги: маклер обязан связаться с продавцом и покупателем или арендодателем и арендатором, что приводит к заключению сделки; клиент обязан оплатить оказанные услуги в соответствии с комиссией, указанной в договоре. Mаклер принимает на себя договорное обязательство использовать свои знания, опыт, связи и навыки надлежащим образом и добросовестно при выполнении контракта, а клиент обязуется выплатить маклеру комиссионные, причитающиеся за сделку.
На практике клиенты не всегда готовы платить за риэлторские услуги. Вопрос о том, когда возникает право маклера на комиссионное вознаграждение, часто поднимается в израильском прецедентном праве. Проблемы в сфере недвижимости стали заметной темой в Израиле во время недавней волны репатриации из бывшего Советского Союза. В то время в прессе часто описывались случаи откровенного мошенничества со стороны израильтян и злоупотреблений из-за отсутствия у новых репатриантов языковых и юридических знаний. Россияне небрежно подписывали договорные и гарантийные обязательства, не уделив ему должного внимания, о чем впоследствии горько сожалели. Когда ситуация приобрела эпидемический характер, Кнессет решил регулировать сферу недвижимости специальным законодательством и в 1996 году принял Закон о риэлторах.
Особенности риелторского договора
Основной целью Закона является введение правил, ограничивающих полномочия агентов по недвижимости в отношении взимаемой ими платы, а также строгое регулирование профессиональных и этических стандартов брокерской деятельности в сфере недвижимости. Согласно закону, агент по недвижимости имеет право на получение вознаграждения при следующих условиях – агент по недвижимости имеет действующую лицензию; – между агентом и клиентом заключено письменное соглашение, содержащее следующие элементы:
- Адреса, имена и номера теудат зеут посредника (маклера) и клиента;
- Определение характера сделки (договор аренды, договор купли-продажи и т.д.);
- Описание имущества – предмета договора;
- Приблизительный размер сделки (стоимость квартиры – в случае договора купли-продажи, ежемесячная арендная плата – в случае договора аренды и т.д.)
- Вознаграждение агента по недвижимости, включая НДС;
- Подпись клиента;
Посредник имеет право на вознаграждение при условии, что его услуги квалифицируются как “эффективные” и приводят к совершению сделки. Некоторые из вышеперечисленных условий считаются императивными (обязательными). Несоблюдение или нарушение императивной нормы при заключении и исполнении договора купли-продажи недвижимости влечет за собой ничтожность обязательства.
Если первые три условия носят формальный характер (что не умаляет их важности), то последнее направлено на выявление фактического объема выполненной посредником работы и наличия причинно-следственной связи между услугами посредника и конечным результатом, т.е. сделкой.
Как судом определяется право посредника на гонорар?
В израильской судебной системе существует множество постановлений относительно толкования Закона об агентах по недвижимости. Вывести общие правила и принципы из десятков прецедентов – задача не из легких, поскольку в каждом деле есть особые обстоятельства, которые определяют судьбу договора о недвижимости в большей степени, чем буква закона. Вот лишь несколько факторов, которые часто принимаются во внимание судом при оценке работы риэлтора:
- Отсутствие действующей лицензии брокера лишает брокера права на комиссионные;
- Договор на оказание брокерских услуг, заключенный только в устной форме, лишает брокера права на комиссионные;
- Неуказание в договоре с брокером ориентировочного объема сделки может быть истолковано по-разному. Помимо судебных решений, признающих такие соглашения недействительными, существуют прецеденты, когда суд занимал иную позицию и произвольно дополнял недостающую информацию в документе.
- Недобросовестное поведение любой из сторон может существенно повлиять на судьбу договора в суде. Если клиент подписал договор о посредничестве в сфере недвижимости и продал недвижимость через брокера, а затем недобросовестно отказывается выплачивать комиссионные, то весьма вероятно, что суд присудит брокеру по недвижимости вознаграждение, даже если в договоре были ошибки. В случае грубых нарушений закона в договоре (например, когда договор был заключен только устно), суд откажет брокеру в праве на вознаграждение.
Эффективность действий медиатора определяется следующими показателями:
- сходство условий медиативного соглашения с окончательной сделкой;
- фактор времени – сколько времени прошло с момента заключения сделки с недвижимостью;
- интенсивность деятельности медиатора – количество рекламных объявлений, интенсивность переписки (по факсу, СМС, электронной почте), количество телефонных разговоров, встреч и т.д.;
- вовлечение в поиск дополнительного лица (друзей, соседей, членов семьи, сослуживцев). Поиск недвижимости с помощью риэлтора и заключение брокерского договора, как и любая другая сделка, является серьезным юридическим обязательством.
“Договоры должны соблюдаться” – это универсальный принцип гражданского права. Нарушение договора или недобросовестное исполнение обязательств может привести к письменной претензии со стороны риэлтора и зачастую к последующему судебному иску.
Прежде чем подписать договор на оказание риэлторских услуг, внимательно прочитайте документ, проконсультируйтесь, рассмотрите имеющиеся варианты и только после этого принимайте решение о том, стоит ли брать на себя обязательства.
.