Важные понятия о жилой недвижимости в Израиле:
Домовой комитет (Ваад Байт)
Стоит проверить, есть ли в здании домовой комитет, который отвечает за поддержание чистоты в здании и решение любых проблем. Хорошо ли он работает и сколько стоит в месяц.
Хорошее состояние квартиры
Есть ли в квартире газ, электрические провода, место для стиральной машины, все ли розетки в квартире действительно работают? По закону, арендодатель обязан предоставить вам квартиру с соответствующей сантехникой, работающим электричеством и освещением, а также вентиляцией и освещением. Вам также должны быть предоставлены целые двери, окна и входная дверь с работающим замком. Кроме того, квартиру с любым опасным для жизни фактором запрещено сдавать в аренду.
Ремонт
Если квартира не была отремонтирована, принято просить арендодателя сделать хотя бы базовый ремонт. Например, покрасить стены или заменить поврежденную керамическую плитку. По закону, незначительные дефекты в квартире могут быть устранены вами и за ваш счет. Если речь идет о дефектах, возникших в результате надлежащей эксплуатации квартиры, обязанность по их устранению лежит на собственнике квартиры.
Парковка
Если вы ищете квартиру в одном из крупных городов, и у вас есть автомобиль или вы планируете приобрести его в ближайшем будущем, очень важно проверить, есть ли поблизости парковка. Во многих израильских городах существует серьезная проблема с парковочными местами.
Арнона
Арнона – это налог, который вы платите местным властям раз в два месяца за коммунальные услуги. Размер муниципального налога варьируется от города к городу и зависит от площади вашей квартиры. Чем больше квартира, тем выше арнона. Как правило, необходимо зарегистрироваться в муниципалитете и перевести счет арноны на свое имя. Однако в некоторых случаях арендодатель предпочитает вести счет на свое имя, а вы просто сообщаете ему сумму к оплате. В этом случае вам необходимо предоставить муниципалитету документ, подписанный вашим арендодателем и юридическим консультантом, в котором говорится, что вы являетесь арендатором, проживающим в данной недвижимости, и поэтому имеете право на получение разрешения. Мы настоятельно рекомендуем вам перевести счет арноны на свое имя, так как новые иммигранты имеют право на скидку от правительства. Пожалуйста, свяжитесь с местным советом по этому вопросу.
Счета и чеки
На обратной стороне счета, который вы используете для оплаты, написана дата, в которую вы должны оплатить чек. Чеки являются распространенной формой оплаты в Израиле. Вместо передачи денег арендодателю или перевода денег непосредственно на счет арендодателя принято выдавать чек. Арендодатель попросит у вас несколько чеков на количество месяцев, в течение которых вы снимаете квартиру (возможен также дополнительный гарантийный чек – “чек битахон” на иврите).
Можно ли торговаться перед заключением договора?
Да. Вы можете и должны обсуждать свой договор аренды, предлагать поправки и задавать вопросы. Важный совет: Любой арендодатель скажет вам, что договор, который он хочет, чтобы вы подписали, является “стандартным договором”. Друзья, не рассчитывайте на это. Ни один арендодатель не скачивает стандартный договор из Интернета. Все они консультируются с адвокатом и меняют условия своих контрактов. Мы рекомендуем внимательно читать каждый пункт, задавать вопросы, требовать дополнений к договору и даже проконсультироваться с юристом.
Убедитесь, что лицо, подписывающее договор, является фактическим владельцем квартиры. Это маловероятно, но были случаи, когда арендодатели подписывали контракты на квартиру, которая им не принадлежала, оставляя арендаторов без денег и без квартиры. Установить владельца квартиры можно, запросив документ, подтверждающий фактического владельца, например, копию реестра земли и ипотеки.
Валюта договора – шекели!
Курс обмена другой валюты может повышаться и понижаться, что повлияет на вашу арендную плату. Если вы хотите заранее знать, сколько вы будете платить каждый месяц, вам необходимо подписать контракт в шекелях.
Кто несет ответственность за устранение дефектов в квартире?
В договоре аренды должно быть описано, что представляет собой “разумный износ”, за который отвечает арендодатель. Вы должны установить и указать, в каких случаях вам придется платить за ремонт, а в каких случаях ответственность будет нести арендодатель (за электричество, водопровод и газ обычно отвечает арендодатель), и каков максимальный срок, в течение которого арендодатель должен устранить дефект. Перед подписанием договора аренды следует также проверить, нет ли в жилье дефектов, которые не указаны в договоре аренды. Это необходимо для того, чтобы избежать обвинений в создании проблемы, которая уже существовала до передачи вам квартиры. Убедитесь, что к договору прилагается дополнение, в котором перечислены дефекты квартиры.
Сколько вы должны платить?
Как мы уже говорили выше – арнону. На имя дома или на свое имя, но, скорее всего, вам придется за него заплатить. Вам также придется платить за воду, электричество и домовому комитету. В некоторых случаях арендодатель может сам оплатить все обязательные расходы или их часть, но он будет делать это по фиксированной ставке, которая будет добавлена к арендной плате. Например, вместо того, чтобы платить 4000 шекелей за аренду, вы будете платить 4500 шекелей на фиксированной основе, и те же 500 шекелей освободят вас от уплаты городских налогов, воды, электричества или любой другой комбинации. Другие сборы, например, дополнительные сборы домового комитета, которые не входят в текущую плату (например, за ремонт здания), не являются вашей обязанностью, и домовладелец должен оплачивать их сам.
Опция
Опция – это возможность дополнительного периода аренды на тех же условиях договора и по той же цене. Этот вариант дает вам уверенность в том, что вы сможете продолжать жить в квартире на тех же условиях в течение дополнительного периода аренды, если пожелаете, и арендодатель не выселит вас, чтобы сдать кому-то другому, и не повысит арендную плату.
Оговорка о досрочном расторжении договора
Убедитесь, что в договоре есть пункт о том, что он может быть расторгнут досрочно, если вы найдете альтернативных арендаторов, приемлемых для арендодателя. Кроме того, в случаях, когда арендодатель хочет досрочно расторгнуть договор, укажите в договоре минимальный срок, в течение которого вы должны быть уведомлены о досрочном расторжении.
Гарантия
Арендодатель попросит у вас гарантию того, что вы соблюдаете условия договора, и обналичит ее, если вы вовремя не заплатите арендную плату или дополнительные сборы, не освободите квартиру по окончании срока аренды или не оплатите ущерб, нанесенный вами квартире. Максимальная гарантия, разрешенная законом, равна наименьшей из суммы арендной платы, выплаченной в течение одной трети срока аренды, или суммы арендной платы, умноженной на 6 (или на 3, если речь идет о гарантии, требующей денежного платежа (например, банковской гарантии).
Существуют следующие виды гарантий:
Банковская гарантия
Это гарантия от имени вашего банка, что арендодатель имеет право выплатить сумму, ранее согласованную между вами (сумма гарантии). Банк блокирует эту сумму на вашем счете, и вы не можете ею воспользоваться. Проблема с такими гарантиями заключается не только в том, что это обойдется вам в дополнительные несколько сотен шекелей (банки требуют деньги для поддержания таких гарантий), но и в том, что арендодатель не обязан доказывать, что у него есть право выплатить деньги. Поэтому целесообразно (если арендодатель требует, чтобы выбранная вами гарантия была банковской) ограничить сумму гарантии, чтобы она была ниже, чем для других видов гарантий. В договоре также следует указать, что гарантия действует только в определенных случаях, например, при неуплате арендной платы, отказе освободить квартиру по окончании срока действия договора или в случае серьезного повреждения квартиры.
Депозит
Это денежный залог, выплачиваемый арендодателю, который должен быть возвращен по окончании срока аренды. Сумма обычно составляет около месячной арендной платы. Как и в случае с банковской гарантией, это тоже плохой вариант. Вам придется снять тысячи шекелей со своего счета и передать деньги хозяину дома.
Поручители
Они являются третьей стороной договора, которая гарантирует, что вы принимаете на себя обязательства по договору аренды. Это означает, что не только вы, но и другие лица, действующие от вашего имени, являются гарантами договора, с которыми можно связаться в случае нарушения договора и взыскать с них деньги. Арендодатель обычно требует дополнительной гарантии и не будет доволен одними лишь поручителями.
Простой вексель
Идеально подходит для вас. Это денежный документ, зарегистрированный на определенную сумму (обычно от трех до шести месяцев аренды). Для того чтобы арендодатель мог выплатить деньги, он должен предъявить исполнительный документ. Это дает вам – арендатору – возможность защитить себя от отъема денег. Это лучший вариант для вас, так как вы сможете доказать, что не нарушали условия договора, и тем самым предотвратить изъятие денег. Также не выдавайте вексель без указания суммы! Такой вексель можно приобрести в любом почтовом отделении.
Гарантийный чек
Это простой чек, на котором написано “только для гарантийных целей”, чтобы обосновать его назначение: его можно обналичить только в случае нарушения контракта. Сумма обычно составляет от тридцати до сорока тысяч шекелей. Он может быть легко аннулирован, как и обычный чек, что вынуждает арендодателя обратиться в орган исполнительной власти и начать утомительную процедуру его погашения, но он менее выгоден, чем обычный вексель, поскольку гарантийный чек может быть легко обналичена арендодателем, как и обычный чек. Рекомендуется выдавать чек на определенный срок, чтобы ограничить период, в течение которого арендодатель может его обналичить (чеки можно использовать только в течение шести месяцев с даты выдачи).
Страхование
Есть страховки, за которые отвечает арендодатель, и есть страховки, за которые отвечает арендатор. Хозяин обязан застраховать квартиру от ущерба, нанесенного третьими лицами и стихийными бедствиями, такими как землетрясения и пожары, а вы должны оплатить страховку от ущерба, нанесенного третьими лицами, что на практике означает страхование посетителей вашей квартиры от ущерба, который они могут ей нанести, а также страхование ущерба вашей частной собственности, находящейся в квартире.
Это информация, необходимая вам для безопасной и правильной аренды по разумной цене.